Sicherung der Wohnung trotz Mietschulden
Miete und Energie haben Vorrang im Haushaltsplan! Miete zu zahlen ist wichtiger, als Schulden zu tilgen – auch wenn das Inkassobüro Druck macht. Mietschulden gefährden Ihre Existenz; in letzter Konsequenz drohen Zwangsräumung und Obdachlosigkeit! Sorgen Sie in Ihrem eigenen Interesse dafür, dass Miete und Energie regelmäßig bezahlt werden.
Richten Sie bei Ihrer Bank einen Dauerauftrag ein oder lassen Sie die Kosten der Unterkunft direkt durch das Jobcenter oder Sozialamt auf das Konto Ihrer Vermieterin bzw. Ihres Vermieters überweisen.
Wann droht die fristlose Kündigung wegen Mietschulden?
Ihr Wohnraum darf von heute auf morgen gekündigt werden, sobald der Rückstand die Summe von 2 „Warmmieten“ (laufende Miete plus Nebenkosten) übersteigt. Ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht sogar schon dann, wenn in 2 aufeinander folgenden Monaten der Rückstand mehr als eine Monats(warm)miete beträgt.
Die Miete muss bis zum dritten Werktag des laufenden Monats bei der Vermieterin bzw. beim Vermieter eingegangen sein. Auch wegen mehrerer Nachforderungen aus Nebenkosten-Abrechnungen kann Ihnen fristlos gekündigt werden.
Muss die fristlose Kündigung eine bestimmte Form haben?
Die Kündigung des Wohnraums muss schriftlich erfolgen. Das Kündigungsschreiben muss allen Mieterinnen und Mietern zugehen, außerdem ist der Kündigungsgrund anzugeben (z. B. „fristlose Kündigung wegen Mietrückstands in Höhe von …“).
Die fristlose Kündigung beendet den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung, es sei denn, im Kündigungsschreiben wäre eine Frist eingeräumt. Wird die Wohnung danach weiter genutzt, ist eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen.
Manchmal wird jedoch fristlos und gleichzeitig auch fristgerecht (= ordentlich) gekündigt. Werden die Mietschulden dann bezahlt, bleibt die ordentliche Kündigung dennoch wirksam und Sie müssen ausziehen, falls die Vermieterin bzw. der Vermieter darauf besteht.
Fristlose Kündigung wegen fehlender Kaution?
Bei Mietverträgen ab Mai 2013 ist eine fristlose Kündigung auch wegen nicht gezahlter Kaution möglich, wenn ein Rückstand von mindestens 2 Kaltmieten offen ist. Die Höhe der Kaution darf höchstens die Summe von 3 Monatsmieten (Kaltmiete) betragen.
Sie können die Kaution in 3 Raten (innerhalb der ersten 3 Monate) bezahlen.
Beispiel
Der Mietvertrag beginnt am 1. Januar. Die Miete beträgt 500 €. Die Kaution ist somit auf maximal 1.500 € begrenzt und kann in 3 Raten zu je 500 € (zusätzlich zur Miete) von Januar bis März gezahlt werden. Falls die Raten im Februar und März nicht gezahlt werden, kann Ihnen fristlos gekündigt werden.
Kündigung mit Frist (ordentliche Kündigung)
Achtung: Weiter oben ist dargestellt, wie hoch die Mietrückstände sein müssen, damit der Wohnraum fristlos gekündigt werden darf. Diese Grenze gilt hier nicht.
Wenn Sie in der Vergangenheit die Miete unregelmäßig, verspätet oder nur teilweise gezahlt haben, kann die Vermieterin bzw. der Vermieter Ihnen ordentlich kündigen. Es wird Ihnen dann ein Datum genannt, an dem der Mietvertrag endet.
Wie können Sie die Kündigung vermeiden?
Wenn Sie die Miete nicht mehr pünktlich zahlen können, sollten Sie Ihre Vermieterin bzw. Ihren Vermieter umgehend informieren. Erklären Sie immer, warum Sie vorübergehend nicht zahlen können. Viele Vermieterinnen und Vermieter haben Verständnis und stunden, wenn eine Zahlungsperspektive aufgezeigt wird.
Beispiele
Wohngeld beantragen, Untervermietung arrangieren (falls Vermieterin bzw. Vermieter zustimmt).
Hat Ihr Mietrückstand bereits die „kritische Grenze“ von 2 Monatsmieten (bzw. mehr als einer Monatsmiete aus 2 aufeinander folgenden Monaten) erreicht und es gelingt Ihnen, den Mietrückstand vor der schriftlichen Kündigung komplett auszugleichen, dann darf Ihnen nicht fristlos gekündigt werden.
Geldquellen können sein: Arbeitgeber-Darlehen, Unterstützung durch Angehörige, Darlehen der Wohnungssicherungsstelle (beim Sozialamt).
Was tun bei Kündigung und laufender Räumungsklage?
Hat Ihre Vermieterin bzw. Ihr Vermieter bei Gericht Räumungsklage erhoben, drohen Räumungsurteil und letztlich Obdachlosigkeit. Wenden Sie sich deshalb umgehend an die Sozialverwaltung (z. B. Wohnungssicherungsstelle) Ihrer Stadt bzw. des Landkreises. Beantragen Sie dort die Übernahme der Mietschulden als Darlehen. Rechtsgrundlage ist § 36 SGB XII. Das Amt prüft, ob Sie die laufende Miete in Zukunft wieder selbst zahlen können bzw. ob die Miethöhe angemessen ist (bei Sozialleistungs-Bezug).
Falls Sie Bürgergeld beziehen, informieren Sie das Jobcenter über die Räumungsklage. Beantragen Sie dort, die Mietrückstände als Darlehen (ggf. nochmals) zu übernehmen. Rechtsgrundlage ist § 22 Abs. 8 SGB II. Zur Rückführung des Darlehens werden von ihrem künftigen Regelsatz der Bürgergeld-Leistung 5 % einbehalten (§ 42 a Abs. 2 SGB II).
Achtung: Teilen Sie dem Gericht und Ihrer Vermieterin bzw. Ihrem Vermieter mit, dass Sie die Übernahme der Mietschulden beantragt haben. Geben Sie dabei immer das Aktenzeichen der Räumungsklage an. Beantworten Sie alle Anfragen des Gerichts pünktlich! Durch die rechtzeitige Übernahme der Mietschulden (also Zahlung des kompletten Rückstands und der Nutzungsentschädigung) wird die fristlose Kündigung unwirksam und der alte Mietvertrag tritt wieder in Kraft.
Falls Sie den Rückstand selbst ausgleichen, beachten Sie bitte: Wurde das Mietverhältnis hilfsweise auch ordentlich gekündigt, bleibt diese Kündigung auch nach einem Ausgleich des Rückstands bestehen. In diesem Fall müssten Sie mit Ihrer Vermieterin bzw. Ihrem Vermieter einen neuen Mietvertrag vereinbaren. Kommt kein neuer Mietvertrag zustande, müssen Sie letztlich doch ausziehen.
Achtung: Die Zahlung (ersatzweise die Erklärung des Amtes, dass die Mietschulden übernommen werden) muss bei der Vermieterin bzw. beim Vermieter innerhalb von 2 Monaten eingegangen sein! Diese Frist beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage an Sie. Weigert sich das Amt, die Mietschulden zu übernehmen, können Sie gegen den Ablehnungsbescheid Widerspruch einlegen. Im Streitfall sollten Sie sich an eine Sozial- oder Schuldnerberatungsstelle wenden oder sich anwaltlich (mit Beratungshilfeschein) beraten lassen.
Klage auf Räumung mit Sicherheitsleistung
Ihre Vermieterin bzw. Ihr Vermieter kann mit der Räumungsklage gleichzeitig beantragen, dass Sie zur Absicherung der laufenden Nutzungsentschädigung eine Sicherheit leisten müssen (also z. B. Geld hinterlegen oder eine Bürgschaft stellen). Falls Sie einer solchen Anordnung des Gerichts nicht nachkommen, kann per einstweiliger Verfügung sehr schnell die Räumung Ihres Wohnraumes durchgesetzt werden.
Was können Sie tun, wenn schon das Räumungsurteil vorliegt?
Wenn Sie Zeit benötigen, eine neue Wohnung zu finden, sollten Sie bei Gericht eine angemessene Räumungsfrist beantragen. Die Räumungsfrist (in der Regel zunächst 3 Monate) kann das Gericht auf Ihren rechtzeitigen Antrag hin (2 Wochen vor Ablauf der Frist) verlängern.
Die Zwangsräumung durch das Gericht mithilfe von Spedition und Schlüsseldienst sollte verhindert werden, denn die Kosten (die Vermieterinnen bzw. Vermieter vorstrecken müssen) sind hoch. Viele Vermietende sind auch jetzt noch gesprächsbereit und honorieren einen freiwilligen Auszug. Es kann auch nur der Auftrag erteilt werden, Sie (und Ihre Mitbewohnerinnen und Mitbewohner) aus der Wohnung zu verweisen. Ihr Mobiliar verwahrt die Vermieterin bzw. der Vermieter selbst (um Kosten zu sparen).
Wertvolle Sachen können schon nach einem Monat versteigert werden. Dinge, die wertlos sind, werden vernichtet (dies gilt auch für Ihre persönlichen Unterlagen!). Sie haben aber innerhalb dieses Monats das Recht, sich Ihre (nicht pfändbaren) Sachen und persönlichen Unterlagen aushändigen zu lassen. Bezahlen müssen Sie dafür nichts!
Hat sich Ihre Situation verbessert (z. B. neue Arbeitsstelle), sind manche Vermieterinnen und Vermieter bereit, die Zwangsräumung auszusetzen und es nochmals „mit Ihnen zu versuchen“. Auch jetzt kann das Amt noch Mietrückstände übernehmen und so den Weg zu einem neuen Mietvertrag frei machen.