Evitar a perda de habitação apesar de rendas em atraso?!
Orçamento familiar: renda e energia têm prioridade! É mais importante pagar a renda do que amortizar as dívidas (por mais pressão que a empresa de recuperação de dívidas exerça …)!
Rendas em atraso constituem uma ameaça existencial, porque corre o risco de despejo forçado e privação do alojamento! No seu próprio interesse, assegure que as faturas da energia e a renda são pagas sempre com regularidade.
Faça uma domiciliação de pagamento junto do seu banco ou deixe transferir as despesas de alojamento diretamente para a conta do senhorio pelo centro de emprego ou os serviços de assistência social.
Quando há risco de rescisão sem pré-aviso devido a rendas em dívida?
O seu senhorio pode rescindir o contrato logo que o montante dos atrasos no pagamento representarem duas rendas brutas (com ad despesas acessórias incluídas). Um direito a rescisão sem pré-aviso até existe quando o montante em atraso corresponder a mais de uma renda mensal (com as despesas acessórias incluídas) em dois meses consecutivos.
A renda tem de ser creditada na conta do senhorio o mais tardar no terceiro dia útil do mês corrente. Também o atraso no pagamento de vários montantes exigidos posteriormente com base no apuramento das despesas acessórias pode constituir um motivo para rescisão sem pré-aviso.
A rescisão sem pré-aviso tem de ter determinada forma?
A rescisão da habitação tem de ser feita por escrito. A rescisão da habitação tem de ser envida a todos os inquilinos e deve indicar-se o motivo da rescisão (por ex.: “rescisão sem pré-aviso por causa de rendas em atraso no valor de …”).
Uma rescisão sem pré-aviso põe termo ao contrato de arrendamento com efeito imediato, a não ser que seja concedido um prazo na carta de rescisão. Se o apartamento continuar a ser utilizado, será pagável uma indemnização pela utilização que se elevará pelo menos ao montante da atual renda.
No entanto, por vezes, o contrato é rescindido sem pré-aviso e, ao mesmo tempo, no prazo estabelecido na lei (= rescisão ordinária). Neste caso, mesmo se pagar a seguir a renda em atraso, a rescisão ordinária mantém-se e terá de sair da casa se o senhorio insistir.
Rescisão sem pré-aviso por causa de falta de caução?
Os contratos de arrendamento celebrados a partir de maio de 2013 também podem ser rescindidos em caso de não pagamento da caução se houver um atraso mínimo de 2 rendas líquidas mensais.
O montante da caução não pode exceder o total de 3 rendas mensais (rendas líquidas). Pode pagar a caução em 3 prestações (dentro dos primeiros 3 meses).
Exemplo: O contrato de arrendamento começa no dia 1 de janeiro. A renda é de 500,00 €.
A caução está, portanto, limitada a 1.500,00 € e pode ser paga em 3 prestações de 500,00 € (adicionalmente à renda), de janeiro até março. Se as prestações nos meses de fevereiro e março não forem pagas, o senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento sem pré-aviso.
Rescisão com pré-aviso (rescisão ordinária)
Atenção:
Foi indicado acima até que montante as rendas em atraso devem elevar-se para que o senhorio possa rescindir sem pré-aviso. Este montante não se aplica neste caso.
Se, no passado, tiver pago a sua renda irregularmente, com atraso ou apenas em parte, o senhorio pode proceder a uma rescisão ordinária.
Indicará então uma data em que o contrato de arrendamento terminará.
Como pode evitar a rescisão?
Se não for capaz de pagar a sua renda pontualmente, deve informar sem atraso o seu senhorio. Explique-lhe a razão por que é incapaz de pagar temporariamente. Muitos senhorios mostram-se compreensivos quando se apresenta uma perspetiva de pagamento.
Exemplos: pedir subsídio de habitação; arranjar um subinquilino (se o senhorio aceitar).
Se os pagamentos em atraso já tiverem alcançado o “limite crítico” de duas rendas mensais (ou mais de uma renda mensal em dois meses sucessivos) e se conseguir pagar completamente as rendas em dívida antes da rescisão escrita, o senhorio perde o seu direito de rescindir sem pré-aviso.
Possíveis fontes financeiras: empréstimo da entidade patronal; apoio por familiares, empréstimo dos serviços de ajuda à habitação (junto dos serviços sociais).
O que pode fazer em caso de rescisão e ameaça de despejo?
Se o seu senhorio tiver instaurado ação de despejo junto do tribunal, pode ver-se confrontado com uma sentença de despejo e, por fim, ficar sem casa. Dirija-se imediatamente aos serviços de auxílio social (por ex.: serviços de ajuda à habitação) do seu município ou do concelho.
Apresente um pedido de assunção das rendas em dívida sob a forma de empréstimo.
Disposição jurídica de referência: artigo 36.º do Livro XII do Código Social (SGB XII).
Os serviços competentes verificarão a sua capacidade de voltar a pagar no futuro a sua renda ou se o montante da renda é aceitável (se for beneficiário de prestações sociais).
Se for beneficiário de auxílio ao cidadão, informe o seu interlocutor no Centro de Emprego (Jobcenter) sobre a ação de despejo. Apresente aí um pedido de assunção das rendas em dívida (sendo o caso, uma segunda vez). Disposição jurídica de referência: artigo 22.º, n.º 8, do Livro II do Código Social (SGB II).
Da sua taxa normal de auxílio ao cidadão serão retidos 5% a título de reembolso do empréstimo (artigo 42.º-A, n.º 2, do SGB II).
Atenção:
Informe o tribunal e o seu senhorio que pediu a assunção das rendas em dívida. Para o efeito, indique sempre o número de processo da ação de despejo. Responda pontualmente a todos os pedidos do tribunal.
A assunção em tempo útil de todas as rendas em atraso (ou seja, o pagamento completo das rendas e da indenização de utilização) torna a rescisão sem pré-aviso ineficaz e o contrato de arrendamento anterior volta a entrar em vigor.
Se pagar você mesmo as rendas em atraso, tome nota:
Se o seu senhorio também tiver apresentado, a título subsidiário, rescisão ordinária, esta rescisão continua ser a válida, mesmo depois de realizar os pagamentos em atraso. Neste caso, tem de celebrar um novo contrato de arrendamento com o seu senhorio ou tem de, finalmente, sair da casa.
Atenção:
O senhorio tem de receber o pagamento (ou, a título subsidiário, a declaração dos serviços que as dívidas de renda serão assumidas) no prazo de 2 meses! O prazo começa a contar a partir da notificação da ação de despejo.
Se as autoridades indeferirem o pedido de assunção das rendas em atraso, poderá apresentar oposição (Widerspruch) contra a notificação de indeferimento. Em caso de litígio, dirija-se a um centro de aconselhamento social ou a uma agência de aconselhamento de devedores ou deixe-se aconselhar por um advogado especializado em direito social (com um vale que autorize a receber aconselhamento [Beratungshilfeschein]).
O que fazer se a sentença de despejo já foi decretada?
Se precisar de tempo para encontrar um novo apartamento, deve pedir ao tribunal um prazo razoável para o despejo. O tribunal pode prorrogar o prazo de despejo (em regra, 3 meses) em virtude do seu pedido formulado a tempo (2 semanas antes de decorrer o prazo).
É melhor evitar uma ação de despejo pelo oficial de justiça com recurso a uma empresa de transportes e um serviços chaves, pois os custos (que o senhorio terá de adiantar) são elevados. Muitos proprietários de apartamentos continuam dispostos a seguir a via do diálogo e apreciam uma mudança voluntária.
O seu senhorio também só pode dar a ordem de o expulsar (e os coinquilinos) do apartamento. Ele próprio pode guardar os seus móveis (para poupar despesas).
Os objetos valiosos já podem ser vendidos em leilão depois de decorrido um mês. Os objetos sem valor são destruídos (isto também diz respeito aos seus documentos pessoais!).
No entanto, dentro do referido mês tem o direito de exigir a devolução dos seus bens (não penhoráveis) e documentos pessoais, sem precisar de pagar por isso!
Se a sua situação se tiver melhorado (por exemplo, devido a um novo emprego), alguns senhorios podem mostrar-se disposto a suspender o despejo forçado e de fazer uma “nova tentativa” consigo. Também nesta situação, os serviços podem assumir os atrasos de renda e, assim, abrir o caminho para um novo contrato de arrendamento.