Εξασφάλιση της κατοικίας παρά τα χρέη από ενοίκια ?!
Το ενοίκιο και το ηλεκτρικό ρεύμα πρέπει να έχουν προτεραιότητα στον προϋπολογισμό σας!
Η πληρωμή του ενοικίου είναι πιο σημαντική από την εξόφληση των χρεών (ακόμη και αν η εισπρακτική εταιρεία σας πιέζει…)!
Τα χρέη από το ενοίκιο θέτουν σε κίνδυνο την ύπαρξή σας, επειδή μπορεί να σας κάνουν έξωση και να μείνετε άστεγος! Φροντίστε λοιπόν να πληρώνετε τακτικά το ενοίκιο και τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος.
Δώστε μια πάγια εντολή στην τράπεζά σας ή αναθέστε την καταβολή του κόστους στέγασης απευθείας στο λογαριασμό του ιδιοκτήτη από το κέντρο εργασίας/το γραφείο κοινωνικής πρόνοιας (Γερμανικά: «Jobcenter/Sozialamt»).
Πότε υπάρχει κίνδυνος καταγγελίας χωρίς τήρηση προθεσμίας λόγω καθυστέρησης καταβολής ενοικίου;
Ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης μόλις οι καθυστερούμενες οφειλές φτάσουν το ποσό των 2 «μικτών ενοικίων» (τρέχον ενοίκιο συν κοινόχρηστα). Υπάρχει ακόμη δικαίωμα καταγγελίας χωρίς τήρηση προθεσμίας εάν οι καθυστερούμενες οφειλές ανέρχονται σε περισσότερα από ένα μηνιαίο (μικτό) μίσθωμα (Γερμανικά: «Warmmiete») σε δύο συνεχόμενους μήνες.
Το ενοίκιο πρέπει να παραληφθεί από τον ιδιοκτήτη μέχρι την τρίτη εργάσιμη ημέρα του τρέχοντος μηνός. Ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης χωρίς τήρηση προθεσμίας λόγω πολλαπλών πρόσθετων απαιτήσεων από την εκκαθάριση των κοινοχρήστων.
Πρέπει η καταγγελία χωρίς τήρηση προθεσμίας να έχει μια συγκεκριμένη μορφή;
Η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης κατοικίας πρέπει να γίνει εγγράφως. Η επιστολή καταγγελίας πρέπει να παραληφθεί από όλους τους ενοικιαστές και να αναφέρεται ο λόγος της καταγγελίας (π.χ. «Καταγγελία χωρίς τήρηση προθεσμίας λόγω καθυστερούμενων ενοικίων ύψους …»).
Η καταγγελία χωρίς τήρηση προθεσμίας τερματίζει τη σύμβαση μίσθωσης με άμεση ισχύ, εκτός εάν στην επιστολή καταγγελίας έχει δοθεί προθεσμία για τη λήξη της. Εάν το διαμέρισμα εξακολουθεί να χρησιμοποιείται στη συνέχεια, πρέπει να καταβληθεί αποζημίωση χρήσης τουλάχιστον στο ύψος του προηγούμενου ενοικίου.
Ωστόσο, μερικές φορές η σύμβαση μίσθωσης καταγγέλλεται χωρίς τήρηση προθεσμίας και ταυτόχρονα με εμπρόθεσμη προειδοποίηση (= τακτική). Εάν στη συνέχεια εξοφληθούν οι οφειλές του ενοικίου, η τακτική καταγγελία παραμένει σε ισχύ και πρέπει να φύγετε από το διαμέρισμα, εάν ο ιδιοκτήτης επιμένει.
Καταγγελία χωρίς τήρηση προθεσμίας λόγω έλλειψης καταβολής εγγύησης;
Οι συμβάσεις μίσθωσης μπορούν από τον Μάιο του 2013 να καταγγελθούν χωρίς τήρηση προθεσμίας και λόγω μη καταβολής της εγγύησης, εάν εκκρεμεί καταβολή ενοικίων τουλάχιστον 2 μηνών.
Το ποσό της εγγύησης δεν πρέπει να υπερβαίνει το ποσό των 3 μηνιαίων μισθωμάτων (βασικό ενοίκιο, Γερμανικά: «Kaltmiete»). Μπορείτε να καταβάλλετε την εγγύηση σε 3 δόσεις (εντός των πρώτων 3 μηνών).
Παράδειγμα: Η σύμβαση μίσθωσης ξεκινά την 1η Ιανουαρίου. Το μίσθωμα ανέρχεται σε 500,- €.
Συνεπώς, η εγγύηση περιορίζεται στο μέγιστο ποσό των 1.500,- € και μπορεί να καταβληθεί σε 3 δόσεις των 500,- € η κάθε μία (επιπλέον του ενοικίου) από τον Ιανουάριο έως τον Μάρτιο. Εάν οι δόσεις δεν καταβληθούν τον Φεβρουάριο και τον Μάρτιο, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταγγελθεί από τον ιδιοκτήτη χωρίς τήρηση προθεσμίας.
Καταγγελία με προθεσμία ειδοποίησης (τακτική καταγγελία)
Προσοχή:
Πιο πάνω υποδείξαμε πόσο υψηλές πρέπει να είναι οι καθυστερούμενες οφειλές μισθωμάτων για να επιτραπεί στον ιδιοκτήτη να καταγγείλει χωρίς τήρηση προθεσμίας. Αυτό το όριο δεν ισχύει εδώ.
Εάν στο παρελθόν πληρώνατε το ενοίκιο μη τακτικά, καθυστερημένα ή μόνο εν μέρει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να σας υποβάλει τακτική καταγγελία.
Τότε θα σας δοθεί μια ημερομηνία κατά την οποία λήγει η σύμβαση μίσθωσης.
Πώς μπορείτε να αποφύγετε την καταγγελία σύμβασης;
Εάν δεν μπορείτε πλέον να πληρώνετε το ενοίκιο εγκαίρως, θα πρέπει να ενημερώσετε άμεσα τον ιδιοκτήτη σας. Εξηγήστε τους λόγους για τους οποίους αδυνατείτε προσωρινά να πληρώσετε. Πολλοί ιδιοκτήτες δείχνουν κατανόηση εάν παρουσιαστεί προοπτική πληρωμής.
Παραδείγματα: Υποβάλετε αίτηση για επίδομα στέγασης (Γερμανικά: «Wohngeld») – κανονίστε υπενοικίαση (εάν συμφωνεί ο ιδιοκτήτης).
Εάν οι καθυστερούμενες οφειλές σας από ενοίκια έχουν ήδη φθάσει το «κρίσιμο όριο» των δύο μηνιαίων μισθωμάτων (ή άνω του ενός μηνιαίου μισθώματος από δύο συνεχόμενους μήνες) και καταφέρετε να πληρώσετε πλήρως τις καθυστερούμενες οφειλές πριν από την έγγραφη ειδοποίηση καταγγελίας, ο ιδιοκτήτης χάνει το δικαίωμά του να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς προθεσμία.
Οι πηγές χρημάτων μπορεί να είναι: Δάνειο από τον εργοδότη- υποστήριξη από συγγενείς, δάνειο από το γραφείο ασφάλειας στέγασης (στο γραφείο κοινωνικής πρόνοιας) (Γερμανικά: «Wohnungssicherungsstelle – Sozialamt».
Τι μπορείτε να κάνετε εάν σας έχει επιδοθεί καταγγελία και εκκρεμεί αγωγή έξωσης (Γερμανικά: «Räumungsklage»);
Εάν ο ιδιοκτήτης σας έχει καταθέσει αγωγή έξωσης στο δικαστήριο, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε δικαστική απόφαση έξωσης και τελικά να μείνετε άστεγος. Επομένως, θα πρέπει να επικοινωνήσετε αμέσως με την διοίκηση της κοινωνικής πρόνοιας (π.χ. γραφείο ασφάλειας στέγασης) της πόλης ή της περιφέρειάς σας.
Υποβάλετε εκεί αίτηση για την ανάληψη της οφειλής του ενοικίου ως δάνειο.
Η νομική βάση είναι το άρθρο 36 SGB XII (SGB = Κώδικας Κοινωνικής Πρόνοιας).
Η υπηρεσία θα ελέγξει αν θα είστε σε θέση να πληρώσετε και πάλι μόνοι σας το τρέχον ενοίκιο στο μέλλον ή αν το ενοίκιο είναι εύλογο (αν λαμβάνετε κοινωνικές παροχές).
Εάν λαμβάνετε επίδομα του πολίτη (Γερμανικά: «Bürgergeld»), ενημερώστε τον αρμόδιο υπάλληλο του κέντρου εργασίας για τη διαδικασία έξωσης. Υποβάλετε εκεί αίτηση για την ανάληψη των ληξιπρόθεσμων ενοικίων ως δάνειο (και πάλι αν χρειαστεί). Η νομική βάση είναι το άρθρο 22 παρ. 8 SGB II. Για την αποπληρωμή του δανείου, θα παρακρατηθεί το 5% από το κανονικό ποσοστό του επιδόματος του πολίτη (άρθρο 42α παρ. 2 SGB II).
Προσοχή:
Ενημερώστε το δικαστήριο και τον ιδιοκτήτη σας, ότι έχετε υποβάλει αίτηση για την ανάληψη της οφειλής του ενοικίου. Αναφέρετε πάντα τον αριθμό αναφοράς της αγωγής έξωσης. Απαντήστε εγκαίρως σε όλες τις ερωτήσεις του δικαστηρίου!
Η έγκαιρη ανάληψη των οφειλών από ενοίκια (δηλ. καταβολή του συνόλου των ληξιπρόθεσμων οφειλών και αποζημίωση χρήσης), η καταγγελία χωρίς τήρηση προθεσμίας καθίσταται ανενεργή και η παλαιά σύμβαση μίσθωσης επανέρχεται σε ισχύ.
Εάν εξοφλήσετε οι ίδιοι τις ληξιπρόθεσμες οφειλές, λάβετε υπόψη σας:
Εάν ο ιδιοκτήτης σας έχει καταγγείλει και εναλλακτικά με προθεσμία (τακτικά) τη σύμβαση μίσθωσης, τότε η εν λόγω καταγγελία παραμένει σε ισχύ ακόμη και μετά την εξόφληση των ληξιπρόθεσμων οφειλών. Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να συμφωνήσετε με τον ιδιοκτήτη σας μια νέα σύμβαση μίσθωσης ή θα πρέπει να μετακομίσετε τελικά.
Προσοχή:
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει την πληρωμή (ή εναλλακτικά μια δήλωση από την αρμόδια υπηρεσία, ότι η οφειλή του ενοικίου θα καταβληθεί) εντός 2 μηνών! Η προθεσμία αυτή ξεκινά από τη στιγμή που σας κοινοποιείται η αγωγή έξωσης.
Εάν το γραφείο αρνείται να αναλάβει τις οφειλές ενοικίου, μπορείτε να ασκήσετε προσφυγή κατά του ενημερωτικού απόρριψης. Σε περίπτωση αμφισβήτησης, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε ένα κοινωνικό κέντρο ή σε ένα κέντρο συμβουλευτικής χρέους ή να ζητήσετε τη συμβουλή εξειδικευμένου δικηγόρου για το κοινωνικό δίκαιο (με βεβαίωση συνδρομής στα έξοδα συμβουλευτικής).
Τι μπορείτε να κάνετε εάν η απόφαση έξωσης έχει ήδη εκδοθεί;
Εάν χρειάζεστε χρόνο για να ψάξετε για νέα κατοικία, θα πρέπει να ζητήσετε από το δικαστήριο να σας δοθεί ανάλογη προθεσμία έξωσης. Το δικαστήριο μπορεί να παρατείνει την προθεσμία έξωσης (συνήθως αρχικά 3 μήνες), εάν υποβάλετε εγκαίρως αίτηση (2 εβδομάδες πριν από τη λήξη της προθεσμίας).
Η έξωση από δικαστικό επιμελητή με τη βοήθεια μεταφορικής εταιρείας και κλειδαρά θα πρέπει να αποφεύγεται, καθώς το κόστος (το οποίο πρέπει να προκαταβάλει ο ιδιοκτήτης) είναι υψηλό. Πολλοί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων είναι ακόμα πρόθυμοι να συζητήσουν και θα τιμήσουν μια οικειοθελή αποχώρηση.
Ο ιδιοκτήτης σας μπορεί επίσης να δώσει εντολή έξωσης μόνο για εσάς (και των συγκατοίκων σας) από το διαμέρισμα. Μπορεί να αποθηκεύσει ο ίδιος τα έπιπλά σας (για να μειώσει το κόστος).
Πολύτιμα αντικείμενα μπορούν να δημοπρατηθούν το πολύ μετά από ένα μήνα. Τα πράγματα που δεν έχουν αξία μπορούν να καταστραφούν (αυτό ισχύει και για τα προσωπικά σας έγγραφα!).
Ωστόσο, εντός αυτού του μήνα έχετε το δικαίωμα να σας παραδοθούν τα (μη κατασχέσιμα) αντικείμενα και τα προσωπικά σας έγγραφα. Δεν χρειάζεται να πληρώσετε τίποτα γι’ αυτό!
Εάν η κατάστασή σας έχει βελτιωθεί (π.χ. νέα εργασία), ορισμένοι ιδιοκτήτες είναι διατεθειμένοι να αναστείλουν την έξωση και να “ξαναπροσπαθήσουν” μαζί σας. Ακόμα και τώρα, η υπηρεσία μπορεί να αναλάβει τις καθυστερούμενες οφειλές ενοικίου και να ανοίξει έτσι το δρόμο για μια νέα σύμβαση μίσθωσης.